들어가기 전

부동산 구입을 준비하며 궁금했던 점들에 대해서, 같은 걸 궁금해 하는 친구 지인이 많기에 글로 정리했다.

왜 구입?

• 10년-15년 길게 봤을 때 도쿄 중심부 부동산 가격 상승을 기대했다.
• 자녀 계획이 있고, 현재 거주 중인 집은 작았기에 마침 이사를 검토 하는 시점이었다.

부동산의 조건

처음에는 전혀 감이 없다가 부동산 물건 검색 사이트 1주일 정도 시간 날 때 마다 검색하다 보면 어느 정도 감이 온다. 처음에는 조금 필터를 줄여서 찾으며 다양한 물건을 보고, 점차 필터를 늘려 가는 방식을 택했다. 중간에 몇몇 물건을 보고 나면 뭐는 타협할 수 있고 뭐는 타협할 수 없는 조건인지도 명확해졌다.

아래는 나와 와이프의 조건 목록이다.

왜 신축 맨션을 안 샀어?

첫 방문한 부동산에서 신축을 권했고, 주변에도 신축 구입한 친구가 있어서 긍정적으로 검토하였으나, 위에서 언급한 조건에서 건축 시기만 제외하였을 때 신축의 경우 가격이 너무 비쌌다. 신축을 구하려면 조건을 타협해야 했는데, 딱히 신축에 대한 큰 집착은 없었기에 조건에 맞춰서 후보지 고른 후 구입을 결정.

왜 타워 맨션은 안 샀어?

타워 맨션은 초기에 몇 군데 가보고 포기했다.

• 원하는 입지의 위 조건을 전부 만족하는 타워 맨션 자체가 별로 없는 점.
• 위층으로 갈수록 가격 차 있어서 같은 맨션 안에서 계급사회 형성한다는 말 듣고 기겁한 점.
  • 이건 카더라여서 별로 신빙성은 없다. 그러나, 한국에 있을 때 비슷한 형태의 주상복합 타워에서 비슷한 현상이 생기는 걸 목격한 적이 있어서 섬뜩했다.

타임라인

부동산 계약은 가심사 결과를 바탕으로 진행, 본심사는 그렇게 진행한 계약 서류가 있어야 신청 가능하다.

센츄리21 선정 이유

오프라인으로 상담 받은 중개회사 세 곳 중에 가장 설명도 자세했고, 오피스 분위기부터 응대, 전체적으로 프로라는 느낌을 받아서 큰 고민 없이 센츄리21로 정했다. 지점별로도 편차가 크다고 하니 고민해봐야 할 듯. 작은 부동산 회사는 중계 수수료가 싸진다고 하는데 외국인인데 괜히 조금 절약하려다가 피 볼까 걱정되어 큰 업체로 정했다.

그런데 다른 사람한테 센츄리21을 권하느냐면 꼭 그렇지는 않다. 담당자와의 궁합도 중요하니 몇 군데 돌아보는 걸 추천한다. 원하는 물건이 확실해진다면 중계 수수료를 싸게 해주는 곳을 발품 팔아 찾는 것도 방법일 것 같다.

대출금리 및 조건 비교

2024년 6월 심사 기준
필자
근속연수 3년차
비상장 소규모 외국 회사 근무
5년 비자(고도인재)

와이프
근속연수 2년차
비상장 중견 일본 회사 근무
일본 국적

고정금리는 변동 +1.5프로가 기본이었다.
미즈호가 특이했던게, 영주권은 없어도 되지만, 영주권을 신청했다는 증명서는 요구했다. 덕분에 영주권 신청은 완료했으나 결국 조건이 별로라 다른 은행 선택.

영주권 없이 가능?

영주권이 없고, 싱글이더라도 주택론은 신청할 수 있다. 위 테이블에서 특이사항 확인.

고도인재 비자 우대 유무?

가심사 신청시에 고도인재 비자인 상태로 신청했는데, 우대는 없었다. 신청한 금융기관에 문의하니 우대는 없다고. 단, 은행도 은행 나름이니 와이프와 내가 알아 본 은행이 아닌 경우에 우대가 있을 수는 있다.

현금 얼마나 필요?

초기 비용이 부동산 가격의 6.5% 들어갔다. 이 초기 비용도 대출이 가능했는데, 그렇게 풀로 대출 구입을 하더라도 手付金이라는 비용이 가심사 후 계약 단계에서 현금으로 필요하다. 이 手付金은 부동산 가격의 5%-10% 정도가 일반적이라고 하며, 우리는 5% 였다.

대출금이 지급되는 날에 이 手付金으로 지불한 부분은 본인 계좌에 남는다.(즉 돌아오는 돈)

계약 이후에 갑자기 구매자 혹은 판매자가 파기하면 이 돈은 그대로 사라지며, 추가로 배상해야 하는 경우도 있다. 우리는 판매자가 파기해주면 2배 돌려주는 조건이었다.(계약 파기해주면 오히려 감사한 상황)

그러니 일반적으로 풀 대출을 하더라도 구입하고자 하는 부동산의 5% 정도의 현금은 반드시 필요하다.

주택론 변수

론 신청인

1.연수입
심사연도 전년도의 원천징수표가 기준이다. 필자는 신청한 당년의 수입 예상액이 전년도에 비해 20%정도 많고 증빙 자료도 있었기에 이 점을 어필해보았으나 전혀 고려 대상이 아니었고 오직 전년도의 원천징수표만을 기준으로 했다.

2.근무하는 회사가 상장된 회사인가
비상장 회사였고 와이프도 비상장이라 마이너스로 작용했다.

3.근무하는 회사의 규모는 어떤가
필자 전체 3,000명 정도 외국계 회사의 일본 오피스 (약 30명) 근무. 부동산 론 심사 할 때는 해외에 몇 명 있는지는 별 신경 안 쓰고 일본 국내 규모만 보고 판단하기에 마이너스로 작용했다.

4.근속연수
3년차 부터는 큰 차이 없다고 하더라.

주택

주택론은 담보가 주택의 조건에 따라 론도 상당히 영향을 받는다. 좋은 매물이면 비교적 론 통과가 쉽다고 한다. (못 갚으면 은행이 회수해서 경매해서 팔아야 하기 때문)

가심사 통과 후 본심사 떨어지는 경우?

가심사 통과 후 본심사 결과 나오기 전에 자동차를 론으로 구입하는 등 극단적인 행위 안하면 99프로 문제 없이 통과한다고 하더라.

사용한 툴, 웹사이트

• Summo
  부동산 물건 검색
• Mansion review
  맨션 자체에 대한 리뷰, 평점을 볼 수 있다.
  맨션에 대한 평점을 다양한 방면으로 분류해줘서 좋은 판단 재료였다.
  지금 살고 있는 곳의 정보를 기준으로 비교해가며 찾는 것도 좋은 방법.
  

• Mansion net
  가장 근처에 있는 역 자체에 대한 평가 및 리뷰를 확인하는데 활용.

후기

위에서 나열한 조건에 모두 부합하여 확인하고 구매 검토한 물건이 18건이었다. 이 글을 작성하는, 검토 시작 후 2개월 가량 지난 시점에 우리가 구입한 물건 포함 판매된 물건 수가 14건이다. 물건 수가 적은 것도 있지만 상당히 회전율이 좋은 편.